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華潤置地一年內16個項目平均出租率下跌

來源: 樂居財經 楊靜姝 2019-05-08 08:28

 “將商業開發提到與住宅開發同等地位上”這是華潤置地在2018年華潤商業年會上公布的未來三年商業計劃。

華潤置地不斷給商業板塊晉升位分,不過商業地產的收入占比一直處于低位。從2017年將商業地產事業部與開發事業部列為平級,到2018年提出轉向“城市綜合投資開發運營商”,商業版塊的地位在逐步提高。不過,商業地產的收入占比一直在10%以下。

從2004年華潤置地推出第一個商業地產項目——深圳羅湖萬象城,開業一周年出租率便已達到97%,成為當時中國商業地產的標桿項目,自此也拉開了華潤置地加快推進“萬象城”品牌在全國的復制進程。財報顯示,2018年華潤置地在購物中心方面已開業萬象城/萬象天地22個,萬象匯/五彩城12個。

一年的時間,萬象城/萬象天地增開了6個。數據顯示,2017年已開業萬象城為16個,五彩城╱萬象匯11個;而2016年已開業萬象城僅為12個。

一年內16個項目平均出租率下跌

隨著開業項目的增多,租金收入也在同步增長,不過除了“鼻祖”深圳萬象城外,華潤置地商業品牌在其他一線城市的收效并不理想。

財報顯示,2018年華潤置地投資物業租金收入達95.2億元,其中10.17億元來自深圳萬象城;在2017年87.8億港元的租金收入中,深圳萬象城貢獻了10.73億港元;2016年深圳萬象城以9.86億港元的租金收入仍居于首位。

單從深圳萬象城近三年的租金收入來看,整體較為平穩,上下浮動不足1億,而且平均出租率維持在99%以上。不過,在其他一線城市,華潤置地的商業品牌走得并不順。

財報數據顯示,2016年,在華潤置地包括萬象城、五彩城、華潤大廈、酒店等在內的共39個商業地產項目中,除去6個數據缺失項外,有10個項目的平均出租率下降。其中最高降幅為上海時代廣場,平均出租率同比下降8.4%。

在2017年,在48個商業地產項目中,有12個項目數據缺失項,共有9個項目平均出租率下降,其中北京清河五彩城出現租金收入、出租率雙降。財報顯示,2017年租金收入2.77億港元,同比下降1%,平均出租率下降0.2%。

而在2018年,在華潤置地包括酒店在內的55個商業地產項目中,除12條數據缺失項外,有16個項目出租率出現下降,較去年出租率下降數增加了7個,同比增長77.7%,其中包括杭州萬象城、贛州萬象城、南寧華潤大廈等在內。

不過值得注意的是,2018年商業地產項目平均出租率下降數量有所增加,然而租金收入同比下降的僅為4個。其中,北京置地廣場購物中心租金收入連續兩年出現負增長,2018年租金收入為8824.6萬元,同比下降2%;2017年租金收入1.04億港元,同比減少1.1%。此外,深圳華潤大廈的租金收入較2017年下降了8%,降幅可觀。

深圳萬象城扛起租金貢獻大旗

作為華潤置地商業地產項目的標桿,深圳萬象城近三年穩占投資物業租金收入榜首,而且甩開其他城市4-5個億(元/港元)。從其公布的租戶構成變化發現,服裝、餐廳成購物中心主力。

財報顯示,服裝、餐廳、超市及百貨是深圳萬象城租戶占比的前三類型。其中服裝從2017年的15%占比增長到25%,位列租戶之首。餐廳占比表現相對堅挺,從25%縮減至21%,近兩年持續占據租戶前三。另外,超市及百貨、兒童及娛樂兩類租戶占比有所下滑,不過減少幅度不大,比例下調均為3%。

2017年深圳萬象城租戶構成

2018年深圳萬象城租戶構成

2018年以6.54億元租金收入位列投資物業第二位的沈陽萬象城,服裝、餐廳類也分別居于前三之列。與深圳萬象城不同的是,超市及百貨在沈陽萬象城中占比最低,兒童及娛樂表現穩定,近兩年持續占據租戶第三位。

2017年沈陽萬象城租戶構成

2018年沈陽萬象城租戶構成

去年投資物業土儲面積占比15.8%

從華潤置地在投資物業的城市布局、土地儲備來看,其在商業地產方面還在繼續加碼。

財報顯示,投資物業所布局的城市從2016年的39個,到2017年的44個,再到2018年的56個,華潤置地的商業版圖正在一步步擴大。數據顯示,2018年已開業的購物中心51個,其中17間為輕資產管理;2017年已開業為27個,2016年已開業為22個。

除了已開業的項目數量增加外,開發中的投資物業在2018年增長迅猛。2016年、2017年分別為38個、39個,而在2018年則達到了52個(其中8間為輕資產管理)。

此外,從華潤置地在土地市場的動作來看,商業地產的比重在加大。截止到2018年期末,華潤置地總土儲面積5957萬平方米,投資物業的土儲面積為943萬平米,占比15.8%;2017年總土地儲備面積達4897.8萬平方米,其中投資物業土儲面積816萬平方米,占比16.6%;2016年投資物業土儲面積占比僅為8.07%。

華潤置地在2018年財報中指出,以購物中心為代表的投資物業是本集團重點發展的業務板塊,未來兩三年仍將是新建購物中心投入運營的持續高峰期。

在2018年業績會上,華潤置地也表示計劃在2019年至2021年三年中分別開業9間、8間和13間購物中心,包括公司持有及輕資產管理的項目。至2021年底,華潤置地在營購物中心數量將達到81間,2021年后,還有22間購物中心將會陸續開業。

(來源:樂居財經 楊靜姝)

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