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大悅城股權交易活躍,意在快速提升業績?

來源: 和訊房產 劉寶丹 2019-06-20 13:33

6月18日,大悅城控股發布公告稱,擬收購北京稻香四季房地產開發有限公司(以下簡稱為“稻香四季”)49.91%股權,后者在北京主要開發了中糧京西祥云項目。

更早之前的5月,大悅城控股先是披露將轉讓北京中糧萬科房地產開發有限公司(以下簡稱為“北京中糧萬科”)50%股權,隨后又發布公告稱,擬以13.46億元收購天津中北鎮項目。

對于接二連三的股權交易行為,大悅城控股表示,這些交易符合未來發展規劃和經營管理的需要,有利于公司在北京和天津區域的業務布局。

不過,在業內人士看來,大悅城控股此舉意在優化資產組合,更深層的原因可能是為了快速提升業績。

股權交易活躍

5月至今,大悅城控股密集發起3次股權交易行為,引發外界關注。

對于6月18日的股權收購,大悅城控股主要通過其全資子公司中糧地產(北京)有限公司來實現,股權出讓方是五礦國際信托有限公司(以下簡稱為“五礦信托”),交易完成后,中糧地產將持有稻香四季99.82%股權,收購對價為10.77億元。

公告顯示,稻香四季主要負責開發北京市房山區長陽鎮02街區02-2-02、02-2-06地塊,也就是外界所知的北京中糧京西祥云項目。

和訊房產查閱資料獲悉,該項目目前處于在售狀態,售價區間約為58000-64000元/㎡,主力戶型建面約為125㎡及140㎡,項目將于2019年12月31日交房。

據悉,該項目在2016年底正式入市,并取得了良好的市場口碑,是優質住宅項目。

本次收購帶來的影響有二,一是涉及財務核算方式的改變,稻香四季將納入大悅城控股合并報表范圍,大悅城控股對稻香四季的長期股權投資會計核算方式將由權益法變更為成本法;

二是本次收購對大悅城控股當期利潤總額影響約為3.25億元,具體金額以大悅城控股的定期報告為準。

在此之前的5月,大悅城控股接連發生兩次股權交易。5月20日,北京產權交易所披露,北京中糧擬轉讓北京中糧萬科50%股份,該公司是北京中糧與萬科的合營公司,雙方已經合作10年,本次股權轉讓意味著北京中糧將完全退出合營公司。

資料顯示,該合營公司曾開發住宅項目中糧萬科長陽半島,不過,目前持有商業項目中糧萬科FUNMMIX半島廣場。

5月27日,大悅城控股再次發布公告稱,其全資子公司天津市北源置業有限公司擬與天津市先行房地產開發有限公司簽署在建工程收購協議,根據公告,本次收購主要涉及中北鎮項目在建工程及土地使用權,交易對價約為13.46億元。

公告顯示,中北鎮項目位于天津市西青區中北鎮政府西側卉錦道與青楓路交口,是中北鎮大型居住區——大地十二城的E地塊,該地塊的國有土地使用權面積為4.8萬平方米,規劃房屋建筑物總面積為8.9萬平方米。土地使用權終止日期為2074年7月27日。該項目目前處于在建狀態,相關開發手續均已完備。

對于上述股權密集交易的原因,和訊房產向大悅城控股的董秘提出問詢,但截至目前對方仍未回復。

不過,對于兩次收購股權行為,大悅城控股在公告中表示,這些交易符合未來發展規劃和經營管理的需要,有利于公司在北京和天津區域的業務布局。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,這些交易說明大悅城控股重組以來,對既有項目進行了資產盤點,對部分收益不好的項目進行轉讓,轉讓后的資金又會用于新項目的收購,以優化資產組合。

和訊房產查閱公告發現,大悅城控股退出之前,北京中糧萬科一季度的經營利潤為負。

數據顯示, 2019年1月-3月,北京中糧萬科的營業收入為6273萬元,營業利潤為-1967萬元,凈利潤為-1258萬元,總資產28.87億元,負債總計15.8億元,所有者權益為13.07億元。

或與業績增長訴求有關

事實上,大悅城控股今年成功重組以后,對業績增長訴求明顯提高。在業內看來,近期密集的股權交易活動或與此有關。

某券商機構分析師對和訊房產表示,大悅城控股希望銷售有比較快的提升,市值和股價都有非常好的表現,想短期內盡快讓大家(投資者)放心,證明重組是1+1大于2的效果。

“這種央企很少主動跟券商做溝通或者參加策略會,但重組之后,大悅城控股對此比較關心,尤其是經歷了前期重組的一些事情,希望能夠穩定市場預期。”

上文中提及的前期重組事情,是指中糧地產在重組大悅城地產的過程中,給的定價過高,導致利潤攤薄明顯,所以方案出來后,股價跌的比較多,當時,這件事情的最直接影響是中糧地產的重組方案被證監會否決。

“預計3年-5年集團新增土儲將超過6000萬平方米,持有性項目及銷售型項目都將超過50個,沖擊千億陣營。”今年4月,大悅城控股副總經理姚長林在重組后的品牌發布會上曾如此表示。

大悅城地產有限公司執行董事曹榮根也曾透露,兩個上市公司的整合,目的就是要做大做強,大悅城控股會在穩定的基礎上相應加快規模增速。

千里之行,始于足下,大悅城控股目前的銷售規模處于百強房企的中等偏上水平。

根據克而瑞研究中心發布的2019年1月-5月中國房地產企業銷售榜TOP100,大悅城控股的全口徑銷售額是259.8億元,排在第46位。

在今年5月7日舉行的大悅城控股2018年年度股東大會上,有股東在現場表示,希望公司的步子還要再邁大一點,再快一點。

對于股東的反饋,中糧集團黨組成員、副總裁、大悅城控股董事長周政給予了積極回應,并表示會加快房地產開發速度,同時也考慮未來的可持續發展,進一步增加土地儲備。

對地產行業而言,有一種短期提升業績的方法,就是收購馬上就要銷售的項目,或者即將竣工的項目。顯然,大悅城控股的兩次股權收購行為符合這種情況。

以天津中北鎮項目為例,公告顯示,收購之前,中北鎮項目已取得不動產權證以及建設用地規劃許可證,在建工程已取得建設工程規劃許可證以及建筑工程施工許可證。另外,北京中糧京西祥云項目今年底將竣工,可以結轉銷售收入。

一位接近大悅城控股的業內人士表示,大悅城控股提高對稻香四季的持股比例至99.8%,這意味著利潤的增加,利潤總額評估值就是上文提及的3.25億元。

不過,他表示五礦信托的角色主要是前期融資,而且該信托公司主要由大悅城控股的員工跟投,這件事應該是早就商議好的。

另一位不愿具名的開發商高管對和訊房產表示,大悅城控股最近密集的股權交易,是為了提高股價。此前,大悅城控股亦重申了對股價的重視。

今年3月,周政曾公開表示,“重組以后股價也是很重要的一件事,股價跟業績有時候不是完全成正比的,它有一系列的動作,比如說這次比較大的重組是給市場的一個很積極的信號。如果大悅城地產整合優勢體現不出來,股價也就很難。”

不過,大悅城控股的收購行為似乎并沒有在股市上得到明顯反映。據和訊房產調查,5月27日發布收購天津中北鎮項目時,大悅城控股股價微漲1.26%,收盤價6.43元;

而在6月18日發布公告當天,大悅城控股的股票走勢平穩,只比前一天微漲0.01元,漲幅0.16%,收盤價6.32元,甚至比上次股權收購時降了0.11元。

(來源:和訊房產 劉寶丹)

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